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國家規定了簽署保修合同要這樣!

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業主們可以發現近日住建部和國家工商總局聯合發布了新版《商品房買賣合同(預售)示范文本》、《商品房買賣合同(現售)示范文本》,新版合同更加注重買房人權益的保護。

一、購房合同明確賣方保修責任

住房城鄉建設部網站發布消息,住建部和國家工商總局聯合發布了新版《商品房買賣合同(預售)示范文本》、《商品房買賣合同(現售)示范文本》,明確了賣方的保修責任和最低保修期限,賣方必須將出售商品房的全部房價款存入預售資金監管賬戶,要求賣方要承諾房屋不存在“一房多賣”、司法查封,對房屋買賣交易問題進行明確規定,減少了買賣雙方的后顧之憂。

范本中增加了交房前驗房的環節,明確了賣方的保修責任和最低保修期限,賣方必須將出售商品房的全部房價款存入預售資金監管賬戶。賣方要承諾房屋不存在“一房多賣”、司法查封,有義務對買房者信息保密。對小區公共服務配套設施建設完成情況,車位、車庫、會所等設施所有權歸屬,新范本引導買賣雙方進行約定。

新范本還細化了雙方的違約責任,引入懲罰性賠償金。對給買房者造成損失的嚴重違約情形,賣方除退還全部房款和利息外,還要支付已付房價款一倍或買房者全部損失的賠償金。

據了解,本次合同示范文本是住房城鄉建設部和國家工商總局在2000年發布的《商品房買賣合同示范文本》(GF-2000-0171)基礎上,經廣泛調研多方征求意見后修訂而成的。在修訂過程中,兩次向社會公開征求意見。

住房城鄉建設部相關負責人表示,與2000年的合同示范文本相比,新修訂的合同示范文本主要有以下特點:一是在平等維護買賣雙方合法權利、明確雙方義務的基礎上,更加注重買受人權益的保障;二是對簽訂合同過程中容易忽視的問題進行提示,引導買賣雙方對合同重要事項作出承諾和告知;三是對法律法規沒有明確規定的事項,引導買賣雙方自行約定,避免引發糾紛;四是細化了買賣雙方的違約責任,合同的適用性和可操作性增強。

住房城鄉建設部相關負責人表示,與2000年的合同示范文本相比,新修訂的合同示范文本更加突出平等維護買賣雙方合法權利,在明確雙方義務的基礎上,更加注重買受人權益的保障。

二、新版分“預售”和“現售”兩個文本

記者看到,新修訂的合同示范文本分為預售合同和現售合同兩個文本。在新的合同示范文本中,完善了商品房交付條件和交付手續,增加了房屋交付前買受人查驗房屋的環節,明確了出賣人的保修責任和最低保修期限。此外,新的合同示范文本細化了業主對建筑物專有和共有部分享有的權利。在預售合同中新增了商品房預售資金監管條款,明確出賣人應將出售商品房的全部房價款存入預售資金監管賬戶,有效防范交易風險。

此外,新的合同對簽合同過程中容易忽視的問題進行了提示,比如說,讓賣方對所售房屋不存在“一房多賣”、“司法查封”、房屋地基基礎和主體結構問題等作出承諾。而買房人則承諾,使用期間不擅自改變房屋用途和承重結構等。

三、新合同要求賣方提前告知

對于以前開發商說一套做一套的手法,新預售合同也有所針對,要求賣方將合同簽訂和發生的規劃設計變更、預售合同登記備案情況等重要事項告知買房人。一旦開發商侵害買房人的權益,買房人能夠更早知曉,同時也能夠更早介入,維護自己的權益。

對于法律法規沒有明確規定的事項,新合同也引導買賣雙方自行約定,避免引發糾紛。比如說,針對法律法規規定不詳、買受人又最為關心的小區公共服務配套設施建設完成情況,小區內車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬,室內空氣質量、建筑隔聲標準等房屋質量問題,合同示范文本引導買賣雙方進行約定,明晰權利義務關系。

四、“一房多賣”需支付高額賠償金

新合同還把買賣雙方的違約責任進行細化,比如說,明確解除合同的條件、程序以及利息計算方式。新合同引入懲罰性賠償金內容,對存在“一房多賣”、房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形的,開發商除退還買房人已付全部房款和利息外,還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。

針對房屋買賣中極易產生糾紛的口頭銷售承諾,新版的商品房預售合同中也第一次提出了明確禁令:不得采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

不過,雖然住建部對售房合同出了示范,但開發商是否采用是另一回事。由于這一合同不是強制執行,開發商大多都會選擇對自己有利的條款,同時刪除一些不利條款。而購房人一般都處于弱勢地位,在法律細則上也很難和開發商的法律團隊匹敵。買賣雙方公平交易地位的形成仍然需要時日。


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